Thứ Sáu, 13 tháng 5, 2011

Bỏ công chứng nhà đất: Đề xuất không phù hợp!

Posted on 19:05 by nxt


''Tôi cho rằng đề xuất nêu trên chưa đánh giá đúng bản chất của vấn đề, chưa phù hợp với thực tế hiện nay, do đó sẽ khó có thể bảo đảm tính khả thi''.
  • Bộ Xây dựng đề xuất: Mua nhà ở không cần qua công chứng
Không có sự “gác cửa" của công chứng viên, người dân sẽ phải “tự bơi” tìm thông tin phòng ngừa rủi ro.
Trước đề xuất của Bộ Xây dựng về việc “không cần qua công chứng” đối với các giao dịch về nhà đất, Thạc sĩ Hồ Quang Huy, Trưởng phòng Nghiệp vụ - Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm (Bộ Tư pháp), đưa nhận định cá nhân: “Mặc dù cùng có chung mục tiêu là bảo đảm tính an toàn pháp lý cho các giao dịch nhưng rõ ràng thiết chế công chứng và đăng ký giao dịch tài sản có sự khác biệt nhau về chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn. Vấn đề này cũng đã được quy định trong các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan như Luật Đất đai năm 2003, Luật Công chứng năm 2006… Do vậy chúng ta không thể đánh đồng hai thiết chế này. Cần có sự tách bạch giữa quản lý nhà nước về bất động sản với hoạt động dịch vụ công nhằm giúp các giao dịch, hợp đồng về nhà đất được ký kết, thực hiện an toàn, nhanh chóng, minh bạch và công khai”.
Vướng mắc thường từ khâu cấp giấy
. Ông đánh giá như thế nào về tính khả thi của đề xuất trên?
+ Từ góc độ cá nhân, tôi cho rằng đề xuất nêu trên chưa đánh giá đúng bản chất của vấn đề, chưa phù hợp với thực tế hiện nay, do đó sẽ khó có thể bảo đảm tính khả thi.
Trước hết, trong việc cấp giấy chứng nhận, nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng người dân chậm được nhận giấy hồng thời gian qua xuất phát từ những vướng mắc trong khâu thụ lý, giải quyết hồ sơ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, từ việc trong hồ sơ yêu cầu quá nhiều loại giấy tờ, tài liệu kèm theo cho đến những quy định mang tính “hành chính hóa”, phân tán, thiếu thống nhất và chưa thực sự rõ ràng, minh bạch. Điều đó đã gây không ít phiền hà cho người dân.
Với việc xã hội hóa hoạt động công chứng thì các giao dịch về nhà đất đã được các tổ chức hành nghề công chứng tiếp nhận và giải quyết nhanh chóng, thuận lợi cho người dân hơn so với trước đây. Nếu đề xuất đơn giản hóa thủ tục hành chính theo hướng giao dịch nhà đất không cần qua công chứng thì sẽ khó có thể giải quyết được những vướng mắc.
E nhiều hệ lụy!
Nếu thực hiện đề xuất trên thì có thể phát sinh những hệ lụy gì, theo ông?
+ Hệ lụy thì nhiều nhưng tôi chỉ xin đề cập đến hai khía cạnh sau đây:
Thứ nhất, về tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật, chúng ta không chỉ tuyên là “bỏ công chứng” một cách đơn giản như vậy mà phải giải quyết tổng thể các vấn đề có liên quan, ví dụ: Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản; giá trị pháp lý của văn bản công chứng và giá trị pháp lý của việc đăng ký bất động sản; mối quan hệ giữa chủ sở hữu bất động sản với người thứ ba ngay tình… Những vấn đề nêu trên chỉ có thể giải quyết được khi chúng ta nhìn nhận, đánh giá và hoàn chỉnh hệ thống pháp luật về bất động sản.
Thứ hai,tính an toàn của các giao dịch liên quan đến nhà đất. Công chứng với sứ mệnh là bảo đảm tính an toàn, tính xác thực của hợp đồng giao dịch sẽ giúp ngăn chặn những giao dịch bất hợp pháp, giảm thiểu rủi ro pháp lý có thể phát sinh, nhất là trong bối cảnh kiến thức pháp luật của người dân hiện vẫn còn hạn chế nhất định và thị trường bất động sản vẫn tiềm ẩn nhiều loại “bẫy” mà người tham gia giao dịch có thể gặp phải.
Tôi cho rằng việc giao cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận nhà đất phải kiểm tra điều kiện, tính pháp lý của hợp đồng, giao dịch là không phù hợp và thiếu tính thực tế, vì nếu làm như vậy thì chắc chắn sẽ dẫn đến tình trạng “ách tắc” trầm trọng hơn. Trong quá trình tham khảo kinh nghiệm một số nước khi nghiên cứu, xây dựng dự án Luật Đăng ký bất động sản như Nhật, Pháp, Đức..., tôi chưa thấy nước nào áp dụng mô hình như đề xuất nêu trên.
Phải rà soát thủ tục cấp giấy chứng nhận
. Vậy nếu đặt mục đích là đơn giản hóa thủ tục hành chính về nhà đất thì có thể nghiên cứu cắt bỏ những thủ tục nào hoặc phải có thêm giải pháp gì?
+ Quan điểm rà soát, đơn giản hóa thủ tục hành chính về nhà đất là đúng đắn và cần thiết. Theo quan điểm cá nhân, chúng ta cần xử lý những vấn đề sau:
Thứ nhất, làm rõ phạm vi thẩm quyền và trách nhiệm giữa khâu công chứng với khâu cấp giấy chứng nhận. Thực tế cho thấy trong rất nhiều trường hợp mặc dù hợp đồng, giao dịch đã được công chứng nhưng khi thụ lý và giải quyết hồ sơ thì cơ quan cấp giấy chứng nhận lại thực hiện những công việc mà công chứng đã thực hiện.
Thứ hai, rà soát để bãi bỏ những giấy tờ, tài liệu không cần thiết trong hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận, xác định cụ thể những căn cứ pháp lý để chứng minh thông tin ghi trong hợp đồng, giao dịch về nhà đất (ví dụ: chứng minh thành viên hộ gia đình; nhà ở không có tranh chấp…).
Thứ ba, rút ngắn thời gian cấp giấy chứng nhận căn cứ theo từng trường hợp cụ thể, ví dụ đối với trường hợp người dân đã có giấy chứng nhận cũ, nay xin cấp đổi giấy mới khi thực hiện giao dịch thì cơ quan có thẩm quyền chỉ cần “ghi nhận” trong thời gian ngắn. Hoặc đối với địa phương có số lượng giao dịch nhà đất ít thì có thể rút ngắn thời gian hơn so với địa phương nhiều giao dịch, thông tin nhà đất phức tạp…
Thứ tư,đổi mới quy trình cấp giấy chứng nhận, ví dụ thực hiện phân cấp, tách bạch quản lý nhà nước về nhà đất với hoạt động đăng ký, cấp giấy chứng nhận. Những vấn đề nêu trên thực chất cũng đã được nghiên cứu, thể hiện trong dự án Luật Đăng ký bất động sản trước đây song chưa nhận được sự đồng thuận. Đây cũng là dịp để chúng ta xem xét lại dự án luật này.
Thứ năm, ứng dụng công nghệ để sớm kết nối thông tin, cũng như tăng cường cơ chế trao đổi, cung cấp thông tin giữa các cơ quan có liên quan (công chứng, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, cơ quan quản lý nhà ở) để thông tin về nhà đất được liên thông, đồng bộ, từ đó thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp ký kết, thực hiện giao dịch, hợp đồng về nhà đất.
. Xin cảm ơn ông.
Nguy hiểm lắm!
Bỏ thủ tục công chứng thì nguy hiểm lắm! Tôi từ Đồng Tháp phải vay mượn khắp nơi mới có đủ tiền mua căn nhà ở TP.HCM. Hợp đồng mua bán mà không có công chứng thì khác gì mua bán bằng giấy tay? Lỡ họ phá vỡ hợp đồng thì tôi muốn kiện đòi bồi thường cũng rất khó chứng minh.
Anh Nuyễn Phong Hòa -làm thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà tại Phòng Công chứng số 4, TP.HCM ngày 13-5
Công việc của công chứng và đăng bộ
Khi công chứng hợp đồng mua bán nhà, công chứng viên có trách nhiệm: Kiểm tra các chứng từ như giấy chứng nhận, giấy tờ tùy thân của các bên có hợp lệ, có đủ điều kiện để giao dịch hay không; kiểm tra tình trạng hôn nhân của bên bán để xác định tài sản này là chung hay là tài sản riêng. Kế đến, công chứng viên kiểm tra tài sản mua bán có bị ngăn chặn hay không thông qua hệ thống cơ sở dữ liệu mà các phòng công chứng có được. Tiếp nữa chúng tôi kiểm tra ý chí của các bên, ví dụ họ không tỉnh táo thì không thể tiến hành mua bán hoặc nếu không viết chữ được thì có sự làm chứng của người thứ ba...
Bà  Huỳnh Thị Ngọc Yên- Trưởng phòng Công chứng số 6
Thủ tục công chứng đã lọc bớt rất nhiều rủi ro cho hai bên mua bán lẫn cơ quan đăng bộ khi công chứng viên đã kiểm tra pháp lý của giao dịch. Đến khâu đăng bộ, chúng tôi chỉ xét nhà đất có tranh chấp hay không, giấy chứng nhận có phải do quận cấp hay không và thành phần hồ sơ đã đầy đủ theo quy định chưa. Việc xem xét điều kiện mua bán, tình trạng hôn nhân, giá cả… thuộc về cơ quan công chứng. Công chứng có nhiệm vụ kiểm tra, làm chứng về mặt thỏa thuận dân sự giữa hai bên. Cơ quan đăng bộ có trách nhiệm quản lý nhà nước về mặt giấy tờ. Công chứng và đăng bộ là hai khâu tách biệt nên theo chúng tôi là chưa thể bỏ thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà.
Lãnh đạo Phòng Tài nguyên và Môi trường quận 5 và quận Tân Bình
Có thể nhờ công chứng tư vấn?
Ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, cho rằng: Hiện cơ quan công chứng và cơ quan cấp giấy chứng nhận nhà đất đều kiểm tra tính pháp lý của nhà đất, điều kiện của người mua, người bán. Do đó, việc làm này ở cơ quan công chứng là không cần thiết. Nếu muốn được tư vấn, kiểm tra về mặt pháp lý của nhà đất, giao dịch… để tránh rủi ro, người dân có thể tìm đến văn phòng luật sư, bộ phận tư vấn của sàn giao dịch bất động sản, cơ quan công chứng và phải trả tiền cho các dịch vụ này.
Chúng tôi không rõ: Đã nói hợp đồng mua bán nhà không cần thiết qua công chứng thì lời khuyên tham khảo, nhờ cơ quan công chứng tư vấn, kiểm tra về mặt pháp lý là tư vấn, kiểm tra về điều gì?
Theo Đức Minh 

No Response to "Bỏ công chứng nhà đất: Đề xuất không phù hợp!"

Leave A Reply

Bài đăng phổ biến