Thứ Ba, 17 tháng 5, 2011

Chủ đầu tư sẽ nhận phần "thiệt" về mình?

Posted on 18:28 by nxt


09:26' 17/5/2011
Chỉ nhìn vào phương thức thanh toán căn hộ mà các nhà phát triển dự án tại Hà Nội đang áp dụng cho người mua gần đây, theo hướng "ngày càng có lợi cho khách hàng".


Trước đây, trong giao dịch bất động sản (BĐS) nói chung, vàng, đôla được coi là phương tiện tham chiếu, quy đổi, thanh toán rất phổ biến để bảo toàn giá trị sản phẩm. Song, vài năm lại đây, tốc độ tăng giá chóng mặt của vàng và đô-la đã khiến các phương tiện "giữ giá"  này mất dần vị thế.

Theo tính toán của TS. Nguyễn Đức Độ từ Bộ Tài chính, trong 10 năm qua, đồng Việt Nam đã mất giá khoảng 50% so với đô-la, từ mức khoảng 14.000 đồng/USD vào năm 2000 lên mức khoảng 21.000 đồng/USD năm 2010. Trong đó, nếu mức độ mất giá của đồng Việt Nam so với đô-la trong giai đoạn 2000-2007 chỉ vào khoảng 2%/năm, thì con số này giai đoạn năm 2007-2010 lại lên tới khoảng 10%/năm.
Một trong những rủi ro trong kinh doanh BĐS đối với các nhà phát triển dự án đó là rủi ro về lạm phát.

Ngoài ra, giá vàng trong một thập kỷ qua cũng đã tăng từ mức 5 triệu đồng/lượng năm 2000 lên mức 37-38 triệu đồng/lượng hiện nay. Tính trung bình, giá vàng tăng khoảng 21-22%/năm. Riêng những năm gần đây, giá vàng đều tăng cao, từ 24-30%/năm.

Với người mua, việc quy chiếu theo giá vàng, đôla đã gây rất nhiều bất lợi, phiền toái và thiệt thòi, đó là chưa kể đôla còn không được pháp luật cho phép. Do đó bên bán dù muốn bảo toàn lợi ích cũng khó lòng được bên mua chấp nhận.

Câu chuyện ban đại diện khách hàng dự án chung cư Hattoco (Hà Đông) liên tục khiếu nại, tranh đấu và đã thành công với chủ đầu tư khi đơn vị này áp dụng tính giá bán căn hộ theo giá đôla hồi quý III/2010, là điển hình cho mâu thuẫn, tranh chấp lợi ích về bảo toàn vốn giữa người bán và người mua trong bối cảnh đồng Việt Nam liên tục mất giá mạnh.

Trong bối cảnh thị trường khá chững, mà giá ngoại tệ chủ chốt này liên tục tăng cao, sức mua phân khúc căn hộ hạng trung, cao cấp (thường được niêm yết bằng giá đô-la/m2) khi ấy đã sụt giảm đáng kể. Trước tình hình đó, hàng loạt chủ đầu tư dự án khác tại Hà Nội như Mulberry Lane, Park City, Indochina Plaza... đều nhanh chóng thay đổi chiến thuật, chuyển sang lấy lòng khách hàng bằng cách niêm yết bằng tiền Việt, chốt ngay giá đôla cố định.

Cho đến nay, hầu hết dự án căn hộ gần như không còn tình trạng niêm yết và bán theo giá đôla. Song để cân đối lợi nhuận, đảm bảo suất đầu tư trước bối cảnh lạm phát và các bất ổn vĩ mô, từ quý I/2011, nhiều chủ đầu tư lớn đã nghiên cứu chuyển sang áp dụng phương pháp điều chỉnh giá mua bán nhà theo chỉ số giá (CPI) hoặc chỉ số giá xây dựng do Bộ Xây dựng công bố hàng quý.

Theo ông Đặng Hùng Võ, cố vấn cấp cao của Bộ Tài nguyên & Môi trường, việc điều chỉnh giá theo CPI là một cách làm hay. Đặc biệt, trong điều kiện giá cả tăng cao như hiện nay, cách làm đó có thể tránh làm mất giá của tiền đồng, vì giá cả tăng hay giảm đều thể hiện trong chỉ số CPI. Theo đó, bất động sản cũng biến động theo tỷ lệ tương ứng.

Ông Võ cho rằng, nếu căn cứ vào vàng và đôla để làm đơn vị thanh toán hoặc tham chiếu giá bán bất động sản đều gặp nhiều vướng mắc. Các sản phẩm có giá trị lớn như bất động sản, nếu dùng tiền đồng để thanh toán thì chủ đầu tư sẽ bị thiệt thòi khi lạm phát tăng cao,bởi mỗi dự án kéo dài đến 3-4 năm và thậm chí là dài hơn.

Có thể thấy, việc điều chỉnh giá theo CPI thể hiện một điểm nhìn chung, cùng chia sẻ khó khăn do lạm phát tăng cao giữa nhà phát triển dự án và người mua. Hơn nữa, mua một sản phẩm bất động sản cũng không phải theo kiểu "tiền trao cháo múc" ngay tại chỗ mà căn cứ vào cả một giai đoạn.

Do đó việc tham chiếu bằng vàng hay đô-la biến động giá theo ngày là không thoả đáng. Ngược lại, CPI là chỉ số giá của một thời đoạn - tỏ ra phù hợp hơn cả với loại hình mua kỳ hoá - hàng hoá giao theo kỳ hạn là bất động sản căn hộ, chứ không phải hàng hoá mua bất kỳ.

Từ CPI đến không CPI

Sự hợp lý của phương thức điều chỉnh giá trị thanh toán theo biến động của chỉ số giá tiêu dùng (CPI) đối với các hợp đồng mua bán căn hộ đang là xu hướng mới được nhiều chủ dự án áp dụng. Dĩ nhiên, vẫn có những quan ngại về tình trạng CPI cả năm hiện có thể lên đến 2 con số khiến giá căn hộ đội lên tương ứng.

Song, áp lực đó đã dần được giảm bớt khi một số chủ đầu tư cam kết đưa ra một hệ số, ngưỡng chặn nhất định - do hai bên thống nhất thoả thuận trong trường hợp CPI tăng quá cao. Ở không ít dự án, con số tăng giá này là không quá 0,8%/tháng, nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua.

Lãnh đạo một doanh nghiệp phát triển bất động sản lớn tại Hà Nội từng chia sẻ, mặc dù hiện nay mức tăng CPI đang cao và nếu bán nhà theo USD thì sẽ được lợi hơn và an toàn hơn, nhưng họ vẫn quyết định chia sẻ khó khăn với khách hàng, và cũng là để tìm đầu ra cho sản phẩm của mình.

Những tưởng câu chuyện sẽ dừng lại ở đây, song không phải. Sau một thời gian áp dụng phương thức điều chỉnh giá theo CPI cho khách hàng mua căn hộ tại Royal City và Times City, ngày 15/5 vừa qua, Công ty CP Vincom - chủ đầu tư 2 khu đô thị kể trên, vừa bất ngờ đưa ra tuyên bố khá sốc là chính thức loại bỏ hình thức tính trượt giá nêu trên. Theo đó, chủ đầu tư tự gánh chịu những rủi ro từ biến động về giá (nếu có) trong dài hạn, thay vì chuyển nó cho khách hàng.

Như vậy, đối với người mua, đây thực sự là một tin tốt bởi ngoài giá trị căn hộ bằng tiền Việt trên hợp đồng, từ nay đến lúc nhận bàn giao nhà vào năm 2013, khách hàng có thể yên tâm vì hoàn toàn "miễn nhiễm" với lạm phát, biến động giá khi không phải đóng thêm bất cứ khoản phí phát sinh nào từ đây.

Trên bình diện thị trường, trong bối cảnh các chủ đầu tư dự án phải đối mặt với nhiều thách thức từ lạm phát, biến động tỷ giá, tăng giá nguyên vật liệu đầu vào..., thì việc giữ giá bằng đồng Việt Nam là một bước đi táo bạo của những chủ đầu tư nghiêm túc và có tiềm lực tài chính.

Với đó, không chỉ những người có nhu cầu thực mà ngay cả những người muốn cất trữ tài sản thông qua bất động sản cũng được đảm bảo quyền lợi trước lạm phát, bởi nếu mua nhà bằng tiền đồng mà không phải trả CPI thì rõ ràng là một khoản đầu tư có lợi.

Trao đổi với PV. VEF, TS. Phạm Sĩ Liêm - Tổng hội Xây dựng Việt Nam, cho rằng, một trong những rủi ro trong kinh doanh BĐS đối với các nhà phát triển dự án đó là rủi ro về lạm phát. Muốn quản lý được rủi ro này, chủ đầu tư phải có nghệ thuật. Đó thông thường là chuyển rủi ro ấy cho người khác, mà ở đây chính là người mua.

Cách làm ở đây là phải ghi rõ trong hợp đồng đặt cọc giữa hai bên, cam kết trong trường hợp giá cả biến động, lạm phát tăng cao thì giá thoả thuận ở đây sẽ điều chỉnh theo CPI ở một mức độ nào đó. Nếu thoả thuận dân sự, hai bên đều chấp nhận thì sau đó nghiễm nhiên được điều chỉnh. Còn trong trường hợp, điều khoản hợp đồng đặt cọc không ràng buộc điều này thì không có lý do gì, người mua phải chịu giá tăng cao phát sinh. Lúc ấy hai bên lại phải thông qua thương lượng.

"Chủ đầu tư áp dụng tăng giá theo CPI - tức là chuyển rủ ro cho người mua rồi, thì anh cũng phải có trách nhiệm chia sẻ với họ một phần bằng cách bớt lãi dự kiến. Thông thường ở ta tỷ suất lợi nhuận trong một dự án chiếm 30% và 10% là tiền thuế. Như vậy, chỉ nên điều chỉnh 60% giá thành địa ốc theo CPI ở hệ số nhất định".

TS. Phạm Sĩ Liêm cũng lưu ý, dù sử dụng phương tiện quy đổi ước tính nào, chủ đầu tư cũng không nên quên rằng, giá bán trên thị trường không chỉ phụ thuộc vào giá thành của sản phẩm, mà còn phải kể đến quan hệ cung cầu, quan hệ cạnh tranh trên thị trường. Nếu giá cả đầu vào tăng nhưng đầu ra trầm lắng thì việc điều chỉnh tăng giá bán rõ ràng là lựa chọn thiếu khả thi. (Ng. Nga)

Theo Diễn đàn Kinh tế Việt Nam

No Response to "Chủ đầu tư sẽ nhận phần "thiệt" về mình?"

Leave A Reply

Bài đăng phổ biến