Thứ Tư, 15 tháng 6, 2011

Nhà ở đang xây dựng cũng được dùng để bảo đảm?

Posted on 19:58 by nxt


Có những loại nhà không phải là chung cư mà là nhà ở hợp pháp của cá nhân tạo lập, hoặc nhà đã mua của người khác… nhưng cũng chưa được coi là tài sản bảo đảm.
Mặc dù Nghị định 163/CP về giao dịch bảo đảm đã quy định về tài sản hình thành trong tương lai là một dạng tài sản bảo đảm, tuy nhiên trên thực tế, xác định nhưng loại sản nào nằm trong “danh mục” này lại rất khó khăn. Bên cạnh đó, tình hình hiện nay cũng đặt ra vấn đề về  việc mở rộng hơn các tài sản hình thành trong tương lai làm tài sản bảo đảm.

Không chỉ có nhà chung cư

Theo Nghị định 163: “Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có, tài sản hình thành trong tương lai và được phép giao dịch… Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm”.

Cũng theo Nghị định 163, có thể hiểu tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả máy móc, vật tư đang hoặc sẽ mua, tài sản khác đang được hình thành và cả các căn hộ chung cư hoặc nhà thuộc dự án đang hoặc đã được xây dựng nhưng chưa có sổ hồng.

Tuy nhiên, thực tế lại cho thấy, có những loại nhà không phải là chung cư mà là nhà ở hợp pháp của cá nhân tạo lập, hoặc nhà đã mua của người khác… nhưng cũng chưa được coi là tài sản bảo đảm. Dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định 163 quy định: “Nhà ở hình thành trong tương lai cũng được dùng để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Nhà ở hình thành trong tương lai gồm: nhà ở của tổ chức, cá nhân mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; nhà ở của cá nhân đang được xây dựng, tạo lập hợp pháp; nhà ở của tổ chức, cá nhân mua của tổ chức, cá nhân khác, mà hợp đồng mua bán nhà ở đã được công chứng theo quy định của pháp luật.”

Nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người mua, người nhận chuyển nhượng tài sản bảo đảm đang trong quá trình hình thành, Dự thảo Nghị định quy định: Trường hợp tài sản hình thành trong tương lai đang trong quá trình hình thành mà bị xử lý theo quy định, thì cơ quan có thẩm quyền căn cứ kết quả xử lý tài sản bảo đảm để thực hiện thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng cho người mua, người nhận tài sản đó sau khi tài sản đã hình thành.

Thứ tự ưu tiên thanh toán: tôn trọng sự thỏa thuận

Điều 325 Bộ luật Dân sự quy định rất rõ về thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm. Khoản 2 Điều 6 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP cũng quy định: các bên cùng nhận bảo đảm bằng một tài sản có quyền thoả thuận về việc thay đổi thứ tự ưu tiên thanh toán cho nhau. Bên thế quyền ưu tiên thanh toán chỉ được ưu tiên thanh toán trong phạm vi bảo đảm của bên mà mình thế quyền.

Tuy nhiên, trên thực tiễn, các bên cùng nhận bảo đảm có thể và nhiều trường hợp đã thỏa thuận về việc thế quyền ưu tiên thanh toán thấp hơn hoặc lớn hơn phạm vi bảo đảm. Vì vậy, nhằm tôn trọng sự thỏa thuận của các bên cùng nhận bảo đảm, Dự thảo Nghị định đã sửa đổi, bổ sung Nghị định số 163/2006/NĐ-CP theo hướng: Các bên cùng nhận bảo đảm bằng một tài sản có quyền thoả thuận về việc thay đổi thứ tự ưu tiên thanh toán cho nhau. Bên thế quyền ưu tiên thanh toán chỉ được ưu tiên thanh toán trong phạm vi bảo đảm của bên mà mình thế quyền, trừ trường hợp các bên cùng nhận bảo đảm có thỏa thuận khác. 

Thứ tự ưu tiên thánh toán khi xử lý tài sản bảo đảm được xác định như sau:
1. Trong trường hợp giao dịch bảo đảm được đăng ký thì việc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm được xác định theo thứ tự đăng ký;
2. Trong trường hợp một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự mà có giao dịch bảo đảm có đăng ký, có giao dịch bảo đảm không đăng ký thì giao dịch bảo đảm có đăng ký được ưu tiên thanh toán;
3. Trong trường hợp một tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự mà các giao dịch bảo đảm đều không có đăng ký thì thứ tự ưu tiên thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập giao dịch bảo đảm.
(Điều 325 Bộ luật Dân sự)

No Response to "Nhà ở đang xây dựng cũng được dùng để bảo đảm?"

Leave A Reply

Bài đăng phổ biến