Thứ Sáu, 26 tháng 8, 2011

Phòng chống rửa tiền trong kinh doanh BĐS: Không giám sát, khó thực thi

Posted on 07:30 by nxt


Phòng chống rửa tiền trong kinh doanh BĐS: Không giám sát, khó thực thi

Ngay sau khi Bộ Xây dựng công bố dự thảo Thông tư phòng, chống rửa tiền đối với hoạt động kinh doanh BĐS, đã có hàng loạt ý kiến trái chiều từ phía các sàn giao dịch.
 Để rộng đường dư luận, BĐS &VLXD giới thiệu cùng bạn đọc một quan điểm của người trong cuộc - ông Nguyễn Văn Tuế - Giám đốc Sàn giao dịch BĐS Dầu khí (PVFC Land).
Ông đánh giá như thế nào về mức độ tác động của Thông tư tới thị trường BĐS vốn dĩ đang trầm lắng hiện nay?
- Theo tôi, khi Thông tư đi vào cuộc sống sẽ không ảnh hưởng nhiều tới thị trường BĐS và bản thân các sàn giao dịch BĐS. Bởi hiện nay, thị trường BĐS đang vận hành với cơ chế mở. Như tại sàn PVFC, hiện tượng nghi ngờ có hành vi rửa tiền hầu như chưa phát hiện. Những biểu hiện như khách hàng không cung cấp thông tin, giao dịch lần đầu với sản phẩm BĐS giá trị lớn… đều được rà soát kỹ. Chỉ có việc chứng minh tài chính với các khách hàng nước ngoài khi tới giao dịch BĐS là khó xử lý bởi khâu này của chúng ta vẫn chưa đáp ứng yêu cầu về nghiệp vụ và đòi hỏi phải có bên thứ 3 tham gia vào quá trình thẩm định năng lực tài chính của khách hàng (cá nhân cũng như đơn vị).
Dự thảo lưu ý những trường hợp nhận biết để các tổ chức báo cáo đưa vào “tầm ngắm”. Cụ thể: Thực hiện các giao dịch BĐS bằng tiền mặt có giá trị lớn; Thực hiện các giao dịch đáng ngờ; Số lượng giao dịch BĐS từ 2 giao dịch trở lên trong 1 ngày… Theo ông, việc đưa vào tầm ngắm các giao dịch có nghi là “mờ ám”… có khả thi không, hay chỉ là hình thức vì các sàn hiện nay đang “khó đủ đường”?
- Đối với những trung tâm nhà đất giao dịch theo kiểu không chính thống sẽ khó đảm bảo thực hiện yêu cầu này. Còn đối với các sàn chính thống, các sàn của chủ đầu tư đều có thể đảm bảo trước các giao dịch đáng ngờ. Tuy nhiên, với một khách hàng mua 2 căn trong một ngày, thì thường 2 người mỗi người đứng tên 1 căn (mua tiêu dùng). Đầu cơ thì mua 5 - 7 lô là chuyện dễ hiểu. Còn mua cả lốc (gồm nhiều lô) cũng rất bình thường, nhưng rất ít khi diễn ra giao dịch kiểu này qua sàn (đối với đất nền là chủ yếu qua hình thức góp vốn rồi tách ra bán lại). Thông tư sẽ chưa ảnh hưởng sâu sắc ngay tới thị trường BĐS. 
Câu hỏi đặt ra là: Liệu các sàn, các trung tâm giao dịch nhà đất có quan tâm và thực hiện Thông tư này không? Nếu họ lờ đi, ai sẽ là người giám sát họ? DN thường quan tâm tới lợi nhuận, đặc biệt trong bối cảnh thị trường khó khăn hiện nay. Nếu tuân thủ nghiêm túc Thông tư này, thì DN sẽ được gì? Trong khi nếu cứ lờ quy định này đi, cứ có giao dịch (đặc biệt với giá trị lớn) thì chắc chắn DN sẽ ưu tiên cho việc đảm bảo lợi nhuận của đơn vị mình. Nếu chưa có cơ quan hay chế tài giám sát chặt chẽ quy định về phòng chống rửa tiền thì DN sẽ “chẳng tội gì” gò mình theo Thông tư.
Đơn vị có trách nhiệm phải báo cáo cho Cục phòng, chống rửa tiền thuộc cơ quan Thanh tra, giám sát ngân hàng (Ngân hàng Nhà nước); Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) trong vòng 48 tiếng kể từ thời điểm phát hiện dấu hiệu vi phạm, điều này liệu có khả thi bởi năng lực của đại đa số sàn đang hoạt động chính thống còn khá hạn chế (về năng lực, trình độ chuyên môn, quản lý)?
- Sẽ rất khó đảm bảo đối với các sàn riêng lẻ và trung tâm nhà đất tự phát. Nguy cơ sẽ xuất hiện chủ yếu từ đây, còn với các sàn chính thống, sàn của đơn vị chủ đầu tư thì hoàn toàn yên tâm bởi sự vượt trội về chuyên môn cũng như quan hệ, năng lực thẩm định thể hiện rất rõ.
Về nội dung nêu trong Dự thảo, ông thấy có điểm gì chưa thực sự phù hợp và cần bổ sung gì để mang lại hiệu quả thực sự đồng thời đảm bảo cho hồi phục (đang cần trước mắt) của thị trường?
- Đó là tính rõ ràng về chuyện được - mất khi tuân thủ nghiêm túc Thông tư này cũng như chế tài kiểm tra, giám sát tính xác thực khi nghi ngờ giao dịch “có vấn đề”. Mỗi sàn đều có những khách ruột. Khi thông báo tới cơ quan chức năng, sau khi kiểm tra về giao dịch đó nhưng không phát hiện rửa tiền thì sàn đó sẽ nhỡ cơ hội giao dịch đó, sàn sẽ mất khách hàng. Nếu sàn của chủ đầu tư, vì nghi ngờ, sàn báo tới cơ quan chức năng. Nhưng nếu hạn chế về nghiệp vụ nên sự nghi ngờ này trở thành ngộ nhận khi căn cứ vào những dấu hiệu nêu trong Thông tư thì vô tình “tự bắn vào chân mình” và đánh mất các mối khách hàng.
Trong khi thị trường đã đến thời của khách hàng, có khách đã là may, chỉ có khách hàng mới có thể cứu chủ đầu tư khi mọi cánh cửa đều khép với DN nên việc công khai rõ ràng quyền lợi cho DN tuân thủ nghiêm túc Thông tư là tối cần thiết. Chẳng ai dại gì báo cáo với cơ quan chức năng về giao dịch tại sàn mình. Vừa mất uy tín lại mất mối làm ăn. Vậy nên, Thông tư này là rất cần thiết nhưng cần bổ sung những chế tài chi tiết để hoàn chỉnh. Kẽ hở đã xuất hiện ngay trong dự thảo. 
Ví dụ, giá trị hợp đồng xác định được là lớn hay không cũng rất khó. Khi mua 1 mảnh đất dự án tại Lê Trọng Tấn, trong hợp đồng giá chỉ là 11 - 14 triệu đ/m2 tại sàn giao dịch. Nhưng thực tế mảnh đất đó giá lại là 80 - 90 triệu đ/m2. Nếu soi vào hợp đồng giao dịch tại sàn thì không hề lớn so với giá trị thực của mảnh đất đó ngoài thị trường. Khe hở này thường được khai thác tối đa nhằm trốn thuế (nay lại là mầm mống của rửa tiền) mà không hề bị “sờ gáy”.

No Response to "Phòng chống rửa tiền trong kinh doanh BĐS: Không giám sát, khó thực thi"

Leave A Reply

Đã xảy ra lỗi trong tiện ích này

Bài đăng phổ biến